Immobilienkauf

Der Traum vom eigenen Haus in der Sonne

Wie Sie viel Geld verlieren können

Viele Spanienbesucher träumten in den vergangenen Jahren den Traum von der eigenen Immobilie im Urlaubsland. Man glaubt, man täte sich selbst und den Kindern eine Freude, und später lässt sich so eine Immobilie ja auch schön vererben.


Momentan ist dafür allerdings kein guter Zeitpunkt, und es ist davon abzuraten.

Risiko Erbschaftssteuer

Unabhängig davon, dass man es in Spanien mit deutlich höheren Erbschaftssteuern zu tun hat und so die Kinder erst einmal tief in die Tasche greifen müssten, um bei einer Erbschaft die Steuern zu entrichten, endete in den letzten zwei Jahren der Immobilienboom in Spanien.

Touristen trieben die Preise

Für diesen Boom gab es in der Vergangenheit zwei Gründe. Erstens legen die Spanier großen Wert auf Immobilien als Altersvorsorge, und so ist der Anteil der Immobilienbesitzer wesentlich höher als beispielsweise in Deutschland. Zweitens sind vor allem eben die Immobilien erstehenden Touristen für die steigenden Preise in der Vergangenheit verantwortlich. Innerhalb von zehn Jahren sind die Immobilienpreise in Spanien um fast 200 Prozent gestiegen. Seit den 90er Jahren erlebte das Land daher einen nie gesehenen Bauboom. Noch heute sieht man das insbesondere in den Küstenregionen, aber auch am Rand der großen Städte wie Madrid oder Barcelona. Man schätzt, dass sich etwa 600.000 Apartments und Häuser in deutscher Hand befinden.

Viele Angebote, kleine Preise

Warum geht es nun abwärts? Dafür gibt es sehr viele Ursachen. Zunächst einmal wird viel zu viel gebaut. Pro Jahr entstehen etwa 700.000 bis 800.000 Wohneinheiten, etwa 200.000 jedes Jahr an der Nachfrage vorbei – einfach zu viel. Zum Vergleich: In Deutschland entstehen in einem Jahr „nur“ etwa 250.000 Einheiten. Da nimmt es nicht Wunder, wenn bei diesem übermäßigen Angebot irgendwann die Preise kippen und die Nachfrage nachlässt.


Mehr noch: In Spanien richtet sich der Preis der Immobilien nicht nach ihrem eigentlichen Wert, sondern nach Wertgutachten, die in der Regel viel zu hoch sind, da sie häufig vom Bauträger, der ja verkaufen will, in Auftrag gegeben wurden, der dem Erwerber einen möglichst hohen Wert suggerieren will. In der Vergangenheit führte das dazu, dass die Banken zwar wussten, dass diese Gutachten viel zu hoch waren, der Preis aber letztlich aufgrund der ständigen Preissteigerung sowieso bald erreicht war. Heute sinken die Preise wieder, nicht zuletzt wegen der weltweiten Finanzkrise, und einige Kreditinstitute fordern aufgrund neuer Werterkenntnisse Gelder von den Erwerbern nach. Das führt zu Zwangsversteigerungen, wodurch sich das Angebot zusätzlich erhöht. Nun könnte man ja denken, dass man bei solch niedrigen Preisen gut einsteigen könnte. Das aber ist reine Spekulation. Wer sich an der Küste mal anschaut, was dort gebaut wurde und wie viele Wohnungen schon lange leerstehen, mag kaum glauben, dass kurz- bis mittelfristig die Immobilienkonjunktur in Spanien wieder anziehen könnte.

Vermietung nur noch mit Sondergenehmigung

Ein weiterer Aspekt ist relevant beim Kauf einer Immobilie in Spanien: Kürzlich verabschiedete die spanische Regierung ein neues Gesetz, mit dem man der Immobilienkrise entgegenwirken will: Vermieten darf seine Immobilie nur noch, wer eine spezielle Amtsgenehmigung besitzt. Wer ohne diese Genehmigung vermietet, wird mit hohen Strafgeldern belegt. Die Genehmigung erhalten fast ausnahmslos Spanier. Für viele Deutsche mit Apartment in Spanien, das sie selbst ab und zu bewohnt und den Rest des Jahres weitervermieten, fällt diese Einnahmequelle nun weg. Das zieht eventuell weitere Zwangsversteigerungen nach sich, weil ohne die Mieteinnahme die Finanzierung nicht möglich ist. Zumindest kann man nicht mehr mit Mieteinnahmen rechnen. Es gibt Prämien für das Melden regelmäßiger Bewohnerwechsel, so dass illegales Vermieten ziemlich aufgedeckt wird, es hat also auch keinen Sinn, darauf zu hoffen, nicht erwischt zu werden.

Fazit: Ein Investment dieser Art ist momentan unserer Meinung nach nicht zu empfehlen. Dass die Preise sinken werden und Spanien sich vor einer ernsthaften Immobilienkrise befindet, ist ziemlich deutlich, und was das investierte Geld danach noch wert ist, steht in den Sternen. Wie lange sich diese Krise noch hinziehen wird, kann niemand sagen, weil sie nicht ausschließlich mit der globalen Finanzkrise zusammenhängt.